구성남은 산성대로 기준
위로는 태평, 산자푸, 포레스티아, 산성구역 등
아래로는 하늘채, 하대원, 상대원, 그랑메종 등
누구나 알다시피
재개발/재건축으로 큰 변화가 일어나고 있지
이 글은 구성남의 확장성에 대해 간략히 설명하려 함
본론 전 여담으로,
시작은 서울판자촌 이주민들 거지동네였으며
공단개발로 최소한의 자급자족이 가능하게 만들었던 성남
문제는 분당신도시개발부터 시작되는데
택지개발을 성남시의 확장발전이 아닌
분당을 서울 배후지 배드타운으로 만들어버리며
성남 본도심을 분당과 단절시켜버림.
이로인해 본래 동, 서쪽은 막혀있던 성남의 확장성이
남쪽도 막히게 되며 고립된채로 노후화가 진행됨.
그리고
분당은 서울시의 배후도시(배드타운)로 시작하였지만
성공적인 기업유치, 상업지개발로 자급도시로 발전했고
위례신도시는 분당과 같은 과정을 밟고있지만
기업유치를 할 땅이 없다는 차이점으로
강동, 강남의 배후지로 멈춰버릴 가능성이 클거라 봄
본론으로 돌아와서,
성남본도심은 북으로 위례, 남으로 분당이 있고
동서로 남한산성과 서울공항이 있으므로
외부확장성에는 한계가 있음
미래에 경기광주가 개발되거나
서울공항이 이전되지 않는 한 고립된 지역으로 봐도 무방함
따라서 재개발로 내부팽창이 진행되면
늘어난 인구수로 인해 내부에 상업지가 발달 할 수밖에 없음.
구성남 상업지에 관해서는
예전글에서 세세히 설명했으니 패스
자, 이제 성남 재개발지도를 펼쳐보고
인구의 흐름과 도시의 확장성, 그리고 방향을 파악해보자
우하단 굵은선은 경기광주에서 유입
인구 흐름의 중심은 당연히 종합시장
모든 흐름은 신흥으로 흘러들어갈 것
따라서 신흥의 상업지구는 더 발달될 것이고
분당의 서현, 위례의 중앙에 이어 구성남엔 신흥이 될 것.
법조단지 이전으로 인해 단대오거리의 확장성도 커질 듯 함
따라서 중심지는 세이브존부터 신흥사거리까지
하지만 그럼에도 확장성은 구성남 전역에 한정됨
이는 재개발 전과 하나도 다를게 없는 확장성
이케아, 코스트코같은 몰이나
1군 백화점이 들어오지 않는 이상 추가적인 확장성은 없음
산성역 주변 또한 신흥으로 흘러가는게 당연하지만,
신흥상권이 발달하기 전까지는 위례중앙으로 갈 것
산성주변은 재개발로 인한 내부팽창 이후에도
상하좌우로 확장이 불가능한 입지이며
지적도를 보다시피 발달시킬 상업지구 자체가 없으므로
역세권임에도 불구하고 항아리상권이 될 거라 봄
다시말하면,
구성남 내 타구역에서조차 산성역에 갈 이유가 없으므로
산성역 주변은 차별화된 특별함으로(학군지가 된다거나)
외부유입을 끌어들이지 않는 한
배드타운으로 멈춰버릴 가능성이 큼
산성역은 확장성이 없다.
시세는 위례에 연동된다.
##추가설명##
신흥과 산성의 인구흐름을 비교해보면
신흥은 소비자가 경제활동을 위해
외부에서 내부로 ‘유입’되고
산성은 소비자가 경제활동을 위해
내부에서 외부로 ‘유출’된다.
신흥은 확장성이 있고
산성은 확장성이 없다.
빨간선은 인구흐름, 파란선은 확장성
모란역을 보면 북,동쪽으로 확장성이 보임
성남동 주변으로는 개발이 전무함에도 불구하고
8호선-분당선간 환승라인 및 상권발달과
향후 본도심 개발로 인해 유동인구가 늘어날 것이고
이에 확장성이 본도심 전역으로 이어진다.
또한, 8호선판교연장이 된다면
판교의 영향권이 더 커지며 판교의 확장성이
구성남 전반에 펼쳐지게 될 것.
산성역주변도 위례중앙보다 판교현백 접근이 더 용이해짐
빨간선은 인구흐름, 파란선은 확장성
흐름은 전반적으로 신흥으로 몰리며
신흥은 독자적인 시세를 형성하게 되겠지만
8호선이 판교로 입성하게되면
시세는 판교와 연동된다.
산성역주변 또한 현재는 위례의 영향권에 있지만
위례가 강동, 강남의 배드타운에 멈춤에 따라
결국 신흥주변과 판교쪽으로 흐름이 변하게 될 것
자차로 위례스타필드 안가고
8호선타고 현백간다는 말이다.
정리하자면,
성남의 확장성은 동서남북으로 다 막혀있는 상태인데
내부 팽창으로 소비층이 증가함에 따라
중심상권이 크게 발달하게 될 것이고
판교의 확장성이 커짐에 직주근접성이 상승하며
새로운 인프라가 들어오며
유동인구의 흐름이 바뀌게 될 것이다.
추가로,
지금 아무도 생각 못하고 있는게 성남의 동쪽.
동서남북 막혀버린 확장성을
서울세종고속도로가 뚫어버리게 될 것
개통 뒤 파급력은 엄청날거라 본다.
마지막으로,
확장성이 부동산투자에 왜 중요한가 얘기하자면
이매역 그림 하나로 갈음한다.
이매의 역사는 생략.
#######댓글 달기 전 참고사항#######
빡대가리들을 위한 본문 팩트 및 예측 총정리
팩트)
1. 재개발로 인구가 증가한다.
2. 재개발로 도로확장등 흐름이 좋아진다.
3. 8호선판교연장이 되면 판교와 근접성이 좋아진다.
4. 근접성 향상되면 판교로 출퇴근, 쇼핑가는 인구가 늘어난다. (예측ㄴㄴ 팩트임)
5. 구성남 경계부 바깥쪽으로 더이상 개발 가능한 부지가 없다.
6. 전체적인 주민들의 구매력이 올라간다.
7. 지적도상으로 상권이 가장 크게 발달할 가능성이 큰 곳은 신흥이다.
예측1) 판교로 이동하는 인구가 위례로 이동하는 인구보다 많아진다
예측2) 산성동에서도 신흥과 판교로 이동하는 인구가 위례쪽으로 가는 인구보다 많아질 것이다(출퇴근, 쇼핑, 학원 등)
예측3) 구성남 전반에 미치는 영향력은 판교>위례가 될 것이다.
예측4) 결국 구성남에서 인구의 흐름은(생산,소비,여가 등) 외부로는 판교>위례, 내부로는 신흥쪽으로 흐르게 될 것
빡대가리들 댓 모음
1. 산성동은 신흥동 안가는데요? 앞으로도 안갈건데요?
2. 신흥역 차도가 넓어서 중심상권 안되는데요?
3. 산성동은 확장성 좋은데요? 주거로서도 최고인데요? 상가는 생활상가만 있어도 충분한데요?
4. 신흥역 주변은 주차할 데 없어서 상가 발달이 안될건데요?
[출처] 부동산 스터디, 작성자 성남매수
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