출처: 국토교통부
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행정규칙(훈령·예규·고시)
국토교통부훈령 제1131호 지구단위계획수립지침 일부개정령안 지구단위계획수립지침 일부를 다음과 같이 개정한다. 제2장제2절 2-2-4.(2)③ 중 “택지개발예정지구”를 “택지개발지구”로 하고,
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지구단위계획수립지침 일부개정령안
국토교통부 훈령 제1131호
지구단위계획수립지침
제정 2012. 04. 15
개정 2013. 04. 17
개정 2013. 06. 19
개정 2013. 12. 19
개정 2014. 07. 28
개정 2014. 07. 31
개정 2014. 12. 01
개정 2015. 05. 08
개정 2015. 07. 07
개정 2016. 05. 30
개정 2016. 12. 08
개정 2017. 05. 01.
개정 2018. 01. 02.
개정 2018. 12. 21.
국토교통부
목 차
제1장 총 칙 1
제1절 지침의 의의 1
제2절 지구단위계획의 성격 1
제3절 지구단위계획과 다른 계획과의 관계 2
제4절 법적근거 2
제2장 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 수립 2
제1절 지구단위계획구역 지정의 일반원칙 3
제2절 지구단위계획구역의 입안 및 지정 5
제3절 지구단위계획 수립의 일반원칙 12
제4절 지구단위계획 입안 및 결정절차 14
제5절 기초조사 18
제6절 주민제안 20
제3장 지구단위계획 수립기준(공통) 23
제1절 일반원칙 23
제2절 행위제한의 완화 28
제3절 용도지역ㆍ용도지구 32
제4절 환경관리 33
제5절 기반시설 35
제6절 교통처리 36
제7절 가구 및 획지 40
제8절 건축물의 용도 42
제9절 건폐율․용적률․높이 등 건축물의 규모 44
제10절 건축물의 배치와 건축선 47
제11절 건축물의 형태와 색채 48
제12절 공동개발 및 합벽건축 49
제13절 공개공지 등 대지내 공지 50
제14절 공원 및 녹지 52
제15절 특별계획구역 52
제16절 경관 55
제17절 기반시설 기부채납 운영기준 58
제18절 기존 건축물의 특례에 관한 사항 59
제4장 주거형 지구단위계획 수립기준 59
제1절 토지이용계획 59
제2절 기반시설 60
제3절 가구 및 획지 63
제4절 경관 65
제5절 환경 66
제6절 교통 67
제7절 보칙 68
제5장 산업유통형 지구단위계획 수립기준 69
제1절 토지이용계획 69
제2절 기반시설 70
제3절 건축계획 71
제4절 경관 72
제5절 환경 74
제6절 보칙 75
제6장 관광휴양형 지구단위계획 수립기준 76
제1절 토지이용계획 76
제2절 기반시설 76
제3절 건축계획 77
제4절 경관 77
제5절 환경 79
제6절 체육시설의 설치가 포함된 경우의 적용 80
제7장 복합용도개발형 지구단위계획 수립기준 81
제1절 용도지역ㆍ용도지구 81
제2절 토지이용계획 및 건축물의 용도 81
제8장 기타 수립기준 82
제1절 복합형 지구단위계획 수립기준 82
제2절 특정 지구단위계획 수립기준 83
제3절 용도지구 대체형 지구단위계획 수립기준 83
제9장 행정사항 83
부칙 85
<별첨1> 지구단위계획결정도서 작성지침 89
1. 일반원칙 89
2. 지구단위계획에 대한 도시․군관리계획결정조서 89
3. 지구단위계획에 대한 도시․군관리계획결정도 91
4. 지구단위계획에 대한 계획설명서 92
5. 지구단위계획보고서 93
<별첨2> 지구단위계획구역 지정 및 계획수립(변경포함)에 대한 동의서 94
제1장 총 칙
제1절 지침의 의의
1-1-1. 이 지침은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제4장 제4절 제49조부터 제52조까지의 규정에 따른 지구단위계획구역의 지정, 지구단위계획의 입안 및 결정, 지구단위계획의 내용 등에 관한 사항을 제시하여 지구단위계획제도의 원활한 운영을 도모하고자 하는데 있다.
1-1-2. 지구단위계획과 관련하여 법,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다),「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다) 및 이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 특별시․광역시․특별자치시․도․특별자치도(이하 “시․도”라 한다)ㆍ시 또는 군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.
1-1-3. 이 지침은 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획을 수립함에 있어서 필요한 사항을 정한 것으로서 지침의 내용을 종합적으로 고려하여 적용하도록 하고, 지역실정 또는 당해 구역여건 등으로 인하여 지침의 세부내용 중 일부에 대하여 이를 그대로 적용하는 것이 불합리한 경우에는 법령의 범위안에서 그 사유를 명백히 밝히고 다르게 적용할 수 있다.
제2절 지구단위계획의 성격
1-2-1. 지구단위계획은 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관․미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적․계획적으로 개발․관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.
1-2-2. 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시․군관리계획으로 결정한다.
1-2-3. 도시․군관리계획은 그 범위가 특별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군(이하 “시․군”이라 한다) 전체에 미치고 용도지역․용도지구 등 토지이용계획과 기반시설의 정비 등에 중점을 두며, 건축계획은 그 범위가 특정필지에 미치고 건축물 등 입체적 시설계획에 중점을 둔다. 지구단위계획은 관할 행정구역내의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둔다.
1-2-4. 지구단위계획은 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발․관리하기 위한 계획이다.
1-2-5. 지구단위계획은 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능 재정립 등의 개선효과가 지구단위계획구역 인근까지 미쳐 시․군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 도움을 주기 위한 계획이다.
1-2-6. 지구단위계획은 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 환경을 조성하고 지속가능한 개발 또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획이다
1-2-7. 지구단위계획은 향후 10년 내외에 걸쳐 나타날 시․군의 성장․발전 등의 여건변화와 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 일단의 토지 또는 지역과 그 주변지역의 미래모습을 상정하여 수립하는 계획이다.
제3절 지구단위계획과 다른 계획과의 관계
1-3-1. 지구단위계획은 광역도시계획․도시․군기본계획 등의 상위계획, 도시․군관리계획 및 수도권정비계획 등 관련계획의 내용과 취지를 반영하여야 한다.
1-3-2. 지구단위계획에 의하여 다른 도시․군관리계획이 변경되거나 다른 도시․군관리계획에 의하여 지구단위계획이 변경되는 경우에는 가급적 양자를 동시에 입안하도록 한다.
1-3-3. 지구단위계획은 법에 의하여 수립하거나 도시개발법․택지개발촉진법 등 개별사업법으로 지정된 사업구역에 대한 개발계획 또는 실시계획과 함께 수립하여 당해 사업구역의 계획적 관리를 도모할 수 있다.
1-3-4. 지구단위계획구역을 지정하는 경우에는 가급적 지구단위계획의 입안과 기반시설부담계획의 수립을 동시에 하여 양 계획간 상충이 발생하지 않도록 한다.
제4절 법적근거
1-4-1. 지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획 수립에 관한 법적근거는 법 제4장 제1절 제24조부터 제35조까지 및 제4장 제4절 제49조부터 제54조까지이다.
제2장 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 수립
제1절 지구단위계획구역 지정의 일반원칙
2-1-1. 지구단위계획구역의 지정은 도시․군관리계획에서 계획한 지역 또는 시․군안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적․계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 함을 원칙으로 하되, 지구단위계획구역을 지정할 때에는 당해 구역 및 주변지역의 토지이용, 경관현황, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 한다.
2-1-2. 도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때에는 지구단위계획구역의 지정목적, 중심기능, 해당 용도지역의 특성과 도시의 관리정책, 도시공간구상 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음과 같이 기존시가지의 정비․관리․보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리‧개발, 용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.
(1) 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우
(2) 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우
(3) 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지․정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우
(4) 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수․보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우
(5) 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
(6) 유휴토지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
(7) 비시가지 관리‧개발 : 녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
(8) 용도지구대체 : 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도․종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우
(9) 복합구역 : (1) ～ (8)의 지정목적중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우
2-1-2-1. 도시지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거․산업유통․관광휴양․복합기능 등으로 구분한다.
(1) 주거형 지구단위계획구역 : 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우
① 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역
② 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역
③ 도로․상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역
④ 댐건설․공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
(2) 산업유통형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
① 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지
② 「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택
③ 「물류정책기본법」에 따른 물류시설
④ 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지
⑤ 「유통산업발전법」에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구
⑥ 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포
⑦ 기타 농어촌관련시설(도시ㆍ군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
(3) 관광휴양형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
① ｢관광진흥법｣ 제3조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설
② ｢체육시설의 설치․이용에 관한 법률｣에 따른 체육시설
③ ｢농어촌정비법｣ 제2조제16호 가목 및 나목의 사업을 영위하기 위한 시설
(4) 특정 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
① 2002. 12. 31. 이전에 종전의「국토이용관리법」에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시ㆍ군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하는 것
② (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하고 도시ㆍ군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장․군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
(5) 복합형 지구단위계획구역 : (1)부터 (4)까지의 지구단위계획중 2 이상을 동시에 지정하는 경우
(6) 용도지구 대체형 지구단위계획구역 : 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 경우
2-1-3. 지구단위계획구역은 환경친화적으로 지정하여야 하며, 이를 위하여 도시․군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획구역의 지정목적에 적합한 사항을 선정하여 환경성검토를 실시한다. 다만, 「환경영향평가법」 제9조에 따른 전략환경영향평가 대상인 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에는 이를 생략할 수 있다.
2-1-4. 삭제
제2절 지구단위계획구역의 입안 및 지정
2-2-1. 지구단위계획구역의 입안 및 지정절차는 다음과 같으며, 지구단위계획구역의 입안 및 지정과 관련하여 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 ｢도시․군관리계획수립지침｣의 도시․군관리계획 입안 및 결정절차에 따른다.
2-2-2. 지구단위계획구역 지정절차는 다음과 같다.
기초조사
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
지구단위계획구역지정안 작성
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
주민의견청취
지구단위계획구역의 지정 입안
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
관계행정기관의 장과 협의(30일이내처리)
시․도 또는 시‧군 도시계획위원회 심의
(구역지정과 계획수립을 동시에 추진하는 경우 공동위원회 심의 가능)
지구단위계획구역의 지정 결정․고시 (특별시장․광역시장․특별자치시장․도지사․
특별자치도지사, 시장‧군수)
일반열람
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
2-2-3. 법 제24조제5항 및 제6항에 따라 국토교통부장관 또는 도지사가 입안하는 경우와 법 제29조제2항에 따라 국토교통부장관이 결정하는 경우에는 2-2-2.에 따른 지정절차를 다음과 같이 변경한다.
(1) 국토교통부장관 또는 도지사가 입안하는 경우에는 입안자가 기초조사 및 구역지정안 작성을 직접 수행할 수 있으며, 당해 시장․군수․구청장의 의견을 듣는다.
(2) 국토교통부장관이 결정하는 경우에는 시·도 또는 시‧군도시계획위원회의 심의 대신 중앙도시계획위원회 심의를 거치며, 국토교통부장관이 지구단위계획구역의 지정을 직접 결정․고시한다.
2-2-4. 도시지역내 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다.
(1) 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역
① 용도지구 : 경관지구(법률 제14795호 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 부칙 제2조1항에 따라 경관지구로 지정된 것으로 보기 이전의 미관지구를 포함한다. 이하 같다)․고도지구․방화지구․방재지구․보호지구․취락지구․개발진흥지구․특정용도제한지구
② 기타 시․도의 조례가 정하는 바에 따라 도시․군관리계획으로 결정된 용도지구
(2) 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역
①「도시개발법」에 의하여 지정된 도시개발구역
②「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 지정된 정비구역
③「택지개발촉진법」에 의한 택지개발지구
④「주택법」에 의한 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는 지역을 포함한다)
⑤「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지‧준산업단지
⑥「관광진흥법」에 의하여 지정된 관광단지․관광특구
(3) 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 시․군의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역
① 기반시설부담구역
② 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거․상업․공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
③ 시범도시
④ 법 제63조의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역
⑤ 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
⑥ 용도지역의 지정‧변경에 관한 도시․군관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역
⑦ 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
⑧ 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
⑨ 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 지역
(4) 도시지역내 주거․상업․업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역은 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요하여 도시ㆍ군기본계획에 반영된 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역
① 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역
② 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역
③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역
④「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역
(5) 도시지역내 5천제곱미터 이상으로서 도시․군계획조례로 정하는 면적 이상의 유휴토지 또는 교정시설, 군사시설 등 영 제43조제2항에 해당하는 시설의 이전부지로서
① 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역
② 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역
③ 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역
(6) 용도지구를 대체하기 위하여 지구단위계획수립이 필요한 지역
(7) 도시지역의 체계적‧계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역
2-2-5. 도시지역외 지역에서 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다.
(1) 계획관리지역
(2) 지구단위계획구역 면적의 50%이상이 계획관리지역이고, 나머지 용도지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것. 다만, 지구단위계획구역에 보전관리지역을 포함하는 경우 해당 보전관리지역의 면적은 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 충족하되, 이 경우 개발행위허가를 받는 등 이미 개발된 토지, ｢산지관리법｣ 제25조에 따른 토석채취허가를 받고 토석의 채취가 완료된 토지로서 같은 법 제4조제1항제2호의 준보전산지에 해당하는 토지 및 해당 토지를 개발하여도 주변지역의 환경오염·환경훼손 우려가 없는 경우로서 해당 도시계획위원회 또는 공동위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역에 포함되는 토지의 면적은 다음 각 호에 따른 보전관리지역의 면적 산정에서 제외한다.
① 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡ 이하인 경우 : 전체 지구단위계획구역 면적의 20% 이내
② 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡를 초과하는 경우 : 전체 지구단위계획구역 면적의 10%이내
③ 보전관리지역에 지구단위계획을 수립할 때에는 (2) 단서에 따른 경우를 제외하고는 녹지 또는 공원으로 계획하는 등 환경 훼손을 최소화할 것
(3) 개발진흥지구로서 다음의 1에 해당하는 지역
① 계획관리지역안에 지정된 개발진흥지구
② 계획관리지역․생산관리지역 및 농림지역안에 지정된 산업유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다)
③ 도시지역외의 지역안에 지정된 관광휴양개발진흥지구
(4) 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역
2-2-6. 2-2-5.에도 불구하고 다음에 해당하는 지역에는 지구단위계획구역을 지정할 수 없다. 다만, 지구단위계획 입안권자(이하 ‘입안권자’라 한다)가 지역적 특성을 감안하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(1) 도시․군관리계획수립지침 3-2-8-1.(3)에 해당하는 지역(｢도로법｣에 의한 접도구역은 제외).
(2) 관리지역중 도시․군관리계획수립지침 3-2-8-1.(4)에 해당하는 지역
(3) 도시․군관리계획수립지침 3-2-8-4.(2)에 해당하는 지역(관광휴양형 지구단위계획구역에 한한다)
2-2-7. 지구단위계획구역으로 반드시 지정하여야 하는 지역은 다음과 같다. 다만, 관계법률에 의하여 당해 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
(1) 2-2-4. (2)의 ②부터 ③까지의 지역(정비구역․택지개발지구)에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역.
(2) 다음의 1에 해당하는 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역
① 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역. 다만, 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나 법 또는 다른 법령에 의하여 도시ㆍ군계획사업 등 개발계획이 수립되지 아니하는 경우를 제외한다.
② 녹지지역에서 주거지역․상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역
2-2-8. 택지개발지구 등 개발사업이 실시되는 지역주변에 소규모 난개발이 예상되는 경우에는 당해 개발사업구역과 인근지역을 함께 지구단위계획구역으로 지정함으로써 계획적 개발이 되도록 유의한다.
2-2-9. 수도권 과밀억제권역에서 대규모 공장의 이전 또는 폐지로 인하여 발생되는 부지와 그 주변지역의 경우 지자체의 산업정책을 고려하여 제조업 기반이 유지되도록 하되 기반시설 부담 등을 고려하여 수익성 있는 개발이 되도록 지구단위계획을 수립할 수 있다.
2-2-10. 도시지역외 지역에 지정되는 지구단위계획구역의 입안기준은 다음과 같다.
(1) 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지의 면적이 30만㎡ 이상일 것. 다만, 다음의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
① 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 각 구역의 면적중심간의 최장거리가 1.5km 이내인 경우로서 그 총면적이 30만㎡ 이상이고 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우
② 종전 국토이용관리법에 따라 지정된 취락지구(10만㎡ 이하인 경우에 한한다)와 연접하여 개발하는 경우로서 기존의 취락지구를 포함한 지구단위계획구역의 면적이 30만㎡ 이상이며 기존취락지구내 또는 신규지구단위계획구역내의 초등학교에서 전체 취학예상아동수를 충분히 수용할 수 있다고 판단되는 경우
③ 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역에서 10만㎡ 이상으로 구역을 지정하는 경우
④ 구역면적이 10만㎡ 이상으로서 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우
(2) 아파트 또는 연립주택을 건설하는 경우를 제외하고는 지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것
(3) 당해 지역에 도로, 상․하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것
(4) 자연환경․경관․미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것
(5) 생산관리지역․농림지역안에 입안하는 산업유통형 지구단위계획은 농업․임업․축산업 또는 수산업을 위한 것일 것
(6) 도시․군기본계획에서 정하는 지구단위계획에 대한 목표년도 총량 및 단계별 토지수요량 범위안에서 지정할 것. 다만, 목표년도의 총량을 유지하면서 단계별 토지수요량의 30%내에서 조정할 수 있다.
2-2-11. 지구단위계획구역의 변경을 도시․군관리계획으로 결정함에 있어서 국토교통부장관 또는 특별시장․광역시장․특별자치시장․도지사․특별자치도지사‧시장‧군수(이하 “시·도지사 등” 이라 한다)는 관계 중앙행정기관의 장이 국방상 또는 국가안전보장상 기밀을 요한다고 판단하여 요청하는 사항 또는 다음의 1에 해당하여 지구단위계획구역을 변경하는 경우에는 관계행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의, 도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.
(1) 도시지역의 축소에 따른 변경인 경우
(2) 지구단위계획구역 면적의 10%(용도지역 변경을 포함하는 경우에는 5%를 말한다) 이내의 변경 및 동 변경지역안에서의 지구단위계획의 변경
(3) 영 제25조제3항제1호․제2호․제5호․제6호 및 규칙 제3조제1항제2호․제3호의 규정에 의한 도시ㆍ군계획시설결정 또는 용도지역․용도지구․용도구역의 변경에 따른 지구단위계획구역의 변경
2-2-12. 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시․군관리계획결정의 고시일로부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정․고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음 날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시․군관리계획결정은 그 효력을 상실한다.
2-2-13. 2-2-7.의 규정에 의하여 지구단위계획을 반드시 수립하여야 하는 지역에서 구역 지정 결정후 3년 이내에 지구단위계획이 결정․고시되지 아니하는 경우 당해 지역은 지구단위계획구역으로 다시 지정하여야 한다. 다만, 지구단위계획의 수립이 필요 없다고 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
2-2-14. 지구단위계획수립을 전제로 미리 용도지역 또는 용도지구가 변경되었으나 지구단위계획구역 지정결정후 3년 이내에 지구단위계획이 수립되지 아니하여 구역지정이 실효되는 경우 종전의 용도지역 또는 용도지구로 환원하는 것을 원칙으로 한다.
제3절 지구단위계획 수립의 일반원칙
2-3-1. 기존 시가지의 정비․관리․보전, 신시가지의 계획적 개발 등 지구단위계획 수립의 목적에 따라 계획의 항목과 상세수준을 정한다. 다만, 법 제52조제1항 각 호의 사항중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 2 이상의 사항을 포함(기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항을 내용으로 하는 경우 제외)하여 수립하여야 한다.
2-3-2. 도시지역외에서 수립하는 지구단위계획은 주거․산업유통․관광휴양 기능의 증진 및 육성 등 그 목적에 따라 기반시설의 종류․건축기준 등 계획의 항목이나 상세정도를 다르게 할 수 있다.
2-3-3. 주민의견을 충분히 수렴할 수 있도록 필요한 경우 토지소유자 등 이해당사자를 포함한 지역민을 대상으로 설문조사․주민설명회 등을 실시할 수 있고, 주민협조가 필요한 사항은 주민과 미리 협의하는 등 주민이 참여하는 합리적인 계획이 되도록 한다.
2-3-4. 쾌적하고 편리한 환경이 조성되도록 지역현황 및 성장잠재력을 고려하여 적절한 개발밀도가 유지되도록 하는 등 환경친화적으로 계획을 수립하여야 하며, 이를 위하여 도시․군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획에 적합한 사항을 설정하여 환경성검토를 실시한다.
2-3-5. 정비구역 및 택지개발지구에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과한 지역에 수립하는 지구단위계획은 기존의 기반시설 및 주변환경에 적합하고 과도한 재건축이 되지 않도록 하여야 한다. 이 경우 지구단위계획의 내용중 용도지역 또는 용도지구의 결정, 건축물의 건폐율․용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항은 당해 지역에 시행된 사업이 완료된 때의 내용을 유지함을 원칙으로 한다. 다만, 당초 사업 시행시에 비하여 상주인구, 상근인구 및 이용인구의 현저한 증가, 건축물의 노후화 등 변화된 여건을 반영하되 개발규모가 과도하게 증대되지 않도록 한다.
2-3-6. 지구단위계획의 내용중 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 당해 변경되는 구역의 용적률은 용도지역 또는 용도지구가 변경되기 전의 용적률을 적용하되, 공공시설부지를 제공하는 현황 등을 감안하여 용적률을 완화하도록 계획할 수 있다.
2-3-7. 도로, 상․하수도, 전기공급설비 등 기반시설의 처리․공급 수용능력과 건축물의 연면적이 적정한 조화를 이루도록 하여 기반시설 용량이 부족하지 아니하도록 한다.
2-3-8. 입안권자는 지구단위계획구역의 지정목적이 순조롭게 달성될 수 있도록 지구단위계획으로 결정되는 기반시설의 종류, 설치 우선순위 등을 정하도록 한다. 특히, 기반시설부담계획이 수립되는 경우에는 기반시설부담계획과 연계하여 검토하여야 한다.
2-3-9. 입안권자는 지구단위계획을 작성하는 때에 도시ㆍ군계획, 건축, 경관, 토목, 조경, 교통 등 필요한 분야의 전문가의 협력을 받을 수 있다.
2-3-10. 입안권자는 지구단위계획의 실행력이 강화되도록 지구단위계획을 작성하는 때에 특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장 또는 군수(이하 “시장ㆍ군수”라 한다) 등 공공이 부담하는 시설, 토지소유자 등 민간과 공공이 합동으로 부담하는 시설, 민간 단독으로 부담하는 시설 등 이해당사자 각각의 역할분담을 명확히 하도록 한다.
2-3-11. 입안권자는 지구단위계획과 관련하여 관계기관 및 사업시행자(사업시행 예정자를 포함한다)와 충분히 협의하고, 타당성이 있는 경우에는 그 내용을 계획수립에 반영하도록 한다.
2-3-12. 지구단위계획이 다른 법률에 따른 평가․협의 등을 받아야 하는 경우에는 공동위원회 심의에 상정하기 이전에 그 평가․협의결과를 반영하여야 한다.
2-3-13. 개발제한구역에서 지구단위계획을 수립하는 경우에는 개발제한구역의 지정목적이나 주변환경이 훼손되지 아니하도록 하되, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령 및 관련지침의 내용을 우선하여 적용하여야 한다.
2-3-14. 제3장부터 제8장까지에서 규정하고 있는 계획기준중 구역의 여건 및 계획의 특성상 적용하기 곤란하다고 해당 지구단위계획 입안권자 및 결정권자가 판단하는 경우에는 관할 공동위원회의 심의를 거쳐 이를 변경하여 적용할 수 있다.
2-3-15. ｢도로법｣ 상 접도구역은 녹지지역 등으로 계획하는 등 그 지정 목적이 훼손되지 않도록 계획한다.
2-3-16. 이 지침 2-2-5(2) 단서에 따라 보전관리지역이 지구단위계획구역에 편입되어 지구단위계획을 수립하려는 경우 도시계획위원회 또는 공동위원회 심의에서 다음사항을 추가하여 검토하여야 한다.
(1) 보전관리지역 편입의 필요성 및 적정성에 대한 사항
(2) 보전관리지역 편입에 따른 환경 및 경관훼손에 관한 사항
(3) 주변지역으로의 확산에 따른 난개발 방지에 관한 사항
(4) 용도지역의 특성이 지구단위계획에 반영되었는지 여부(보전가치가 높은 지역은 녹지로 존치 등으로 계획 수립) 등
제4절 지구단위계획 입안 및 결정절차
2-4-1. 지구단위계획의 입안 및 결정절차는 다음과 같으며, 지구단위계획의 입안 및 결정과 관련하여 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 ｢도시․군관리계획수립지침｣의 도시․군관리계획 입안 및 결정절차에 따른다.
2-4-2. 지구단위계획의 입안 및 결정절차는 다음과 같다.
기초조사
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
지구단위계획안 작성
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
주민의견청취
지구단위계획의 입안
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
관계행정기관의 장과 협의
(30일이내처리)
관계법률에서 정하는
협의 또는 심의
도시계획위원회와 건축위원회의
공동심의
지구단위계획의 결정 및 고시
(특별시장․광역시장․특별자치시장․도지사․
특별자치도지사‧시장‧군수)
송부
일반열람
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
2-4-3. 법 제24조제5항 및 제6항에 따라 국토교통부장관 또는 도지사가 입안하는 경우와 법 제29조제2항에 따라 국토교통부장관이 결정하는 경우에는 2-4-2.에 따른 입안 및 결정절차를 다음과 같이 변경한다.
(1) 국토교통부장관 또는 도지사가 입안하는 경우에는 입안자가 기초조사 및 계획안 작성을 직접 수행할 수 있으며, 당해 시장·군수·구청장의 의견을 듣는다.
(2) 국토교통부장관이 결정하는 경우에는 시·도 또는 시‧군 공동위원회의 심의 대신 중앙도시계획위원회 심의를 거치며, 국토교통부장관이 지구단위계획을 결정․고시한다.
2-4-4. 시·도 또는 시·군·구도시계획위원회와 건축법 제4조의 규정에 의하여 시·도 또는 시·군·구에 두는 건축위원회가 공동으로 심의를 하는 경우에는 다음의 기준에 따라 심의한다.
(1) 공동위원회의 위원은 건축위원회 및 도시계획위원회의 위원중에서 시‧도지사 등이 선임 또는 위촉한다. 이 경우 시․도도시계획위원회에 지구단위계획을 심의하기 위한 분과위원회가 설치되어 있는 때에는 당해 분과위원회 위원 전원을 공동위원회 위원으로 선임 또는 위촉하여야 한다.
(2) 공동위원회 위원 수는 25인 이하로 하며, 공동위원회의 위원중 건축위원회의 위원이 1/3 이상이 되도록 한다.
(3) 공동위원회의 위원장은 특별시․광역시의 경우에는 부시장, 도의 경우에는 부지사가 되고, 기초자치시의 경우에는 부시장, 군의 경우에는 부군수가 된다.
2-4-5. 지구단위계획을 도시․군관리계획으로 결정함에 있어서 국토교통부장관 또는 시․도지사 등은 관계 행정기관의 장이 국방상 또는 국가안전 보장상 기밀을 요한다고 판단하여 요청하는 사항 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여는 주민의견청취, 관계행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의, 건축위원회와 도시계획위원회의 공동심의를 생략할 수 있다. 다만, 제19호에 해당하는 경우에는 공동위원회의 심의를 거쳐야 한다.
(1) 지구단위계획으로 결정한 용도지역․용도지구 또는 도시ㆍ군계획시설에 대한 변경결정으로서 다음의 1에 해당하는 경우
① 단위 도시ㆍ군계획시설부지 면적의 20분의 1 미만인 시설부지의 변경인 경우[도로의 경우에는 시점 및 종점이 변경되지 아니하고 중심선이 종전에 결정된 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우에 한하며, 공원 및 녹지의 경우에는 면적이 증가되는 경우 또는 최초 도시ㆍ군계획시설 결정후 변경되는 면적의 합계가 1만제곱미터 미만이고 최초 도시ㆍ군계획시설 결정 당시 부지면적의 5퍼센트 미만의 범위에서 면적이 감소되는 경우(다만, 완충녹지(도시지역외의 지역에서 설치하는 완충녹지 포함)인 경우 제외)에 한한다)]
② 지형사정으로 인한 도시ㆍ군계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인하여 불가피하게 된 시설부지의 변경인 경우
③ 이미 결정된 도시ㆍ군계획시설의 세부시설의 결정 또는 변경인 경우
④ 영 제25조제3항제1호 및 동항제2호의 규정에 의한 도시ㆍ군계획시설결정의 변경에 따른 용도지역․용도지구의 변경
⑤「도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제14조에 적합한 범위안에서 도로모퉁이변을 조정하기 위한 도시ㆍ군계획시설의 변경
⑥ 도시․군관리계획결정의 내용중 면적산정착오 등을 정정하기 위한 변경
⑦「측량․수로조사 및 지적에 관한 법률」제26조제2항 및「건축법」제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경
⑧ 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 따른 변속차로, 차량출입구 또는 보행자출입구의 설치를 위한 도시ㆍ군계획시설의 변경
(2) 가구(특별계획구역을 포함한다)면적의 10% 이내의 변경인 경우
(3) 획지면적의 30% 이내의 변경인 경우
(4) 건축물높이의 20% 이내의 변경인 경우(층수변경이 수반되는 경우를 포함한다)
(5) 다음의 1에 해당하는 획지의 규모 및 조성계획의 변경인 경우
① 도시지역내 지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우
② 도시지역내 지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우
③ 도시지역내 지구단위계획에 주차장․보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우
(6) 건축선(3-10-1.에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다)의 1m 이내의 변경인 경우
(7) 건축물의 배치․형태 또는 색채의 변경인 경우
(8) 지구단위계획에서 경미한 변경으로 결정된 사항의 변경인 경우(다만, 용도지역․용도지구․도시ㆍ군계획시설․가구면적․획지면적․건축물높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항을 제외한다)
(9) 법 부칙 제17조제2항에 따라 지구단위계획으로 보는 개발계획에서 정한 건폐율 또는 용적률을 감소시키거나 10퍼센트 이내에서 증가시키는 경우(증가시키는 경우에는 영 제47조제1항에 따른 건폐율․용적률의 한도를 초과한 경우를 제외)
(10) 교통처리계획중 주차장출입구․차량출입구․보행자출입구의 위치변경 및 보행자 출입구의 추가 설치
(11) 지하 또는 공중공간에 설치하는 시설물의 높이․깊이․배치 또는 규모
(12) 대문․담 또는 울타리의 형태 또는 색채
(13) 간판의 크기․형태․색채 또는 재질
(14) 장애인․노약자 등을 위한 편의시설계획
(15) 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
(16) 생물서식공간의 보호․조성․연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
(17) 건축선 또는 차량출입구의 변경으로서「도시교통정비 촉진법」 제17조 또는 제18조에 따른 교통영향평가서의 심의를 거쳐 결정된 경우
(18) 그 밖에 위와 유사한 사항으로서 도시·군계획조례로 정하는 사항의 변경인 경우
(19) 「건축법」 등 다른 법령의 규정에 따른 건폐율 또는 용적률 완화 내용을 반영하기 위하여 지구단위계획을 변경하는 경우
2-4-6. 시장․군수는 지구단위계획구역의 지정목적, 향후 예상되는 여건변화, 지구단위계획구역의 관리방안 등을 고려하여 경미한 사항을 지구단위계획에 반영하여 결정할 수 있다(용도지역․용도지구․도시ㆍ군계획시설․가구면적․획지면적․건축물 높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항을 제외한다). 이 경우 관계행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의를 거치지 아니할 수 있으며, 도시ㆍ군계획조례가 정하는 경우에는 건축위원회와 위원회의 공동심의도 생략할 수 있다.
2-4-7. 입안권자는 사업의 시급성 등을 감안하여 지구단위계획의 입안을 지구단위계획구역의 입안과 함께 추진할 수 있다.
제5절 기초조사
2-5-1. 지구단위계획의 기초조사와 관련하여 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 ｢도시․군기본계획수립지침｣ 및 ｢도시․군관리계획수립지침｣의 기초조사에 따른다.
2-5-2. 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 수립을 위한 기초조사는 일반기초조사․환경성검토․토지적성평가 및 재해취약성분석으로 구성되며, 다음의 기준에 따라 조사를 시행한다.
(1) 일반기초조사는 ｢도시․군기본계획수립지침｣중 기초조사에 따르는 것을 원칙으로 하되, 대상구역의 특성과 계획수준에 따라 필요시 조사내용 및 수준을 차등적으로 적용할 수 있다.
(2) 환경성검토는 ｢도시․군관리계획수립지침｣의 환경성검토 방법중 적합한 사항에 대하여 시행한다.
(3) 토지적성평가는 ｢토지의적성평가에관한지침｣에 따라 시행한다.
2-5-3. 2-5-2에 불구하고 다음의 요건에 해당하는 경우는 기초조사, 환경성검토, 토지적성평가 또는 재해취약성분석을 실시하지 아니할 수 있다.
(1) 기초조사를 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① 해당 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우
② 해당 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우
③ 해당 지구단위계획구역 또는 도시ㆍ군계획시설부지가 다른 법률에 따라 지역․지구 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우
④ 해당 지구단위계획구역의 지정목적이 해당 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위계획의 내용에 폭 12미터 이상 도로의 설치계획이 없는 경우
⑤ 2-2-11.의 (1)부터 (3)까지의 어느 하나에 해당하는 사항
⑥ 2-4-5.의 (1)부터 (16)까지의 어느 하나에 해당하는 사항
⑦ 기존의 용도지구를 폐지하고 지구단위계획을 수립 또는 변경하여 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등의 제한을 그대로 지구단위계획으로 대체하려는 경우
(2) 환경성 검토를 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① (1)의 ①부터 ⑦까지의 어느 하나에 해당하는 경우
② ｢환경영향평가법｣ 제9조에 따른 전략환경영향평가 대상인 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우
(3) 토지적성평가를 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① (1)의 ①부터 ⑦까지의 어느 하나에 해당하는 경우
② 도시ㆍ군관리계획 입안일부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우. 다만, 해당 시·군의 여건 변화가 크게 발생한 경우 시장․군수는 5년 이내에도 토지적성평가를 실시할 수 있다.
③ 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 입안하는 경우
④ 법 또는 다른 법령에 따라 조성된 지역에 입안하는 경우
⑤ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제2조제3항제1호ㆍ제2호 또는 제6호(같은 항 제1호 또는 제2호에 따른 지역과 연접한 대지로 한정한다)의 지역에 해당하여 개발제한구역에서 조정 또는 해제된 지역에 대하여 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우
⑥ 지구단위계획구역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에서 도시․군관리계획을 입안하는 경우
(4) 재해취약성분석을 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① (1)의 ①부터 ⑦까지의 어느 하나에 해당하는 경우
② 도시ㆍ군관리계획 입안일부터 5년 이내에 재해취약성분석을 실시한 경우
제6절 주민제안
2-6-1. 주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안을 시장․군수에게 제안할 수 있다.
(1) 지구단위계획을 통하여 주민 스스로 주거․산업유통․관광휴양 시설을 건설하거나 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우
(2) 지나친 개발로 주거환경과 자연환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우
(3) 기반시설의 설치․정비 또는 개량을 하고자 하는 경우
(4) 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우
2-6-2. 주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안을 시장․군수에게 제안할 수 있다.
(1) 이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정하는 것이 필요하다고 판단되는 경우
(2) 주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 개발하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
(3) 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으로 관리하는 것이 필요한 경우
(4) 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우
2-6-3. 주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획의 입안을 시장․군수에게 제안할 수 있다.
(1) 2-6-1. 또는 2-6-2.에서 주민제안으로 지정된 지구단위계획구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우
(2) 이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자 하는 경우
(3) 이미 수립된 지구단위계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우
(4) 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우
2-6-4. 주민이 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항을 제안하는 때에는 다음의 요건을 갖추어야 한다.
(1) 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합하여야 한다.
(2) 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 한다.
(3) 지구단위계획은 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외한다)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 한다. 다만, 국공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의가 있어야 한다.
(4) <삭제>
(5) 2-6-4.(3)에 따른 동의는 서면동의서에 토지소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증‧여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 다만, 토지소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시‧도지사 등이 인정하는 경우에는 토지소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다. 또한, 동의서 서식은 별첨2를 참고하여 시‧도지사 등이 별도로 정할 수 있다 (다만,「본인서명사실 확인 등에 관한 법률」 제13조제1항에 따라 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 제출하는 경우에는 인감증명서를 제출한 것으로 볼 수 있다). 또한, 동의서 서식은 별첨2를 참고하여 시․도지사 등이 별도로 정할 수 있다.
2-6-5. 주민은 다음 요건을 갖춘 경우에는 기존 지구단위계획구역 내의 일부 토지에 대한 지구단위계획의 변경을 제안할 수 있다.
(1) 기존 지구단위계획구역의 지정목적과 토지이용계획에 적합하여야 한다.
(2) 기존 지구단위계획구역 내의 기반시설에 관한 계획의 변경이 필요한 경우에는 기반시설변경에 따라 주변지역에 미치는 영향을 면밀하게 검토하여 지역주민 등 이해관계자간에 분쟁이 없도록 하여야 한다.
(3) 2-6-4 (1)～(4)의 요건
2-6-6. 2-6-1.부터 2-6-3.까지에 따라 제안을 하고자 하는 주민은 다음 각호에 따른 도시․군관리계획도서와 계획설명서를 제출하여야 한다.
(1) 도시․군관리계획도서는 1/1,000 ～ 1/5,000의 지형도에 <별첨1> 2-1.의 내용을 담아 작성한다.
(2) 계획설명서는 <별첨1> 4-1.에 따라 작성한다.
2-6-7. 시장․군수는 주민제안제도의 활성화를 도모하기 위하여 제안시에는 2-6-6.의 도시․군관리계획도서 및 계획설명서를 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출하도록 하고, 입안단계에서 보다 상세한 계획을 수립하도록 할 수 있다.
2-6-8. 주민제안을 받은 시장․군수는 그 타당성 여부를 판단하여 45일 이내에 그 처리결과를 제안자에게 통보하여야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1회에 한하여 30일을 연장할 수 있다.
2-6-9. 시장․군수는 2-6-6.에 따라 제출된 주민제안의 타당성을 판단함에 있어 주민제안의 목적이 지구단위계획을 통한 용도지역의 변경에 목적이 있는 경우에는 당해 구역의 개발밀도에 맞는 기반시설이 충분히 확보되었는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 종합적으로 검토하여 이의 수용여부를 결정하여야 한다.
2-6-10. 시장․군수는 주민으로부터 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립 또는 변경을 제안받아 이를 검토한 결과, 그 제안이 제안요건을 모두 갖추지 못하였으나 그 내용이 도시의 발전 및 계획적 개발 등을 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 그 제안내용의 전부 또는 일부를 반영하여 그에 관한 도시ㆍ군관리계획의 입안을 할 수 있다.
2-6-11. 시장․군수는 2-6-1.부터 2-6-3.까지에 따라 제안된 내용을 수용할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자와 협의하여 제안자에게 부담시킬 수 있다.
제3장 지구단위계획 수립기준(공통)
제1절 일반원칙
3-1-1. 지구단위계획은 다음 각 호의 사항을 고려하여 수립한다.
(1) 도시의 정비․관리․보전․개발 등 지구단위계획구역의 지정목적
(2) 주거․산업유통․관광휴양․복합 등 지구단위계획구역의 중심기능
(3) 해당 용도지역의 특성
(4) 지역 공동체의 활성화
(5) 보행친화적인 안전하고 지속가능한 생활권의 조성
(6) 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화
(7) 아름답고 조화로운 경관 창출
(8) 다양한 용도의 혼합과 가로 중심의 장소성 확보
3-1-2. 지구단위계획에 포함하는 사항은 다음의 기준에 따른다.
(1) 지구단위계획은 지구단위계획구역의 지정목적 및 유형에 따라 계획내용의 상세정도에 차등을 두되, 시장․군수는 당해 구역의 지정목적의 달성에 필수적인 항목 이외의 사항에 대해서도 필요시 포함하여야 한다.
구역지정 목적
계획에 포함하는 사항
기존시가지의
정비
- 기반시설
- 교통처리
- 건축물의 용도, 건폐율․용적률․높이 등 건축물의 규모
- 공동개발 및 맞벽건축
- 건축물의 배치와 건축선
- 경관
기존시가지의
관리
- 용도지역․용도지구
- 기반시설
- 교통처리
- 건축물의 용도, 건폐율․용적률․높이 등 건축물의 규모
- 공동개발 및 맞벽건축
- 건축물의 배치와 건축선
- 경관
기존시가지의 보존
- 건축물의 용도, 건폐율․용적률․높이 등 건축물의 규모
- 건축물의 배치와 건축선
- 건축물의 형태와 색채
- 경관
신시가지의
개발
- 용도지역․용도지구
- 환경관리
- 기반시설
- 교통처리
- 가구 및 획지
- 건축물의 용도, 건폐율․용적률․높이 등 건축물의 규모
- 건축물의 배치와 건축선
- 건축물의 형태와 색채
- 경관
복합구역
- 목적별로 해당되는 계획사항을 포함하되, 나머지 사항은 지역특성에 맞게 필요한 사항을 선택
* 비고 : 위 표는 예시사항으로 필요한 경우 지역실정에 따라 계획에 포함할 사항을 추가하거나 제외하는 등 선택적으로 따로 정할 수 있음
(2) 종전의 준도시지역 취락지구중 기존 취락의 정비를 위하여 지정된 지역에서 지구단위계획을 수립하는 경우 및 산업유통형 지구단위계획을 수립하는 경우에는 ①마을의 정비 및 산업시설 유지에 필요한 최소한의 기반시설과 ②건축물의 용도, 건폐율 및 용적률만을 필수적인 수립항목으로 한다.
(3) 농공단지 및 준산업단지에서는 이 지침에 따른 수립기준을 적용하지 아니한다.
3-1-3. 지구단위계획의 내용은 당해 지구단위계획구역에 대한 도시․군관리계획의 내용, 현황조사 및 분석, 기본구상, 부문별계획, 집행계획 등을 고려하여 작성하되, 각 작성단계별로 환류과정을 거침으로써 계획내용이 조화를 이루도록 한다.
3-1-4. 지구단위계획을 입안하는 때에는 당해 구역 및 인근지역의 환경을 질적으로 향상시킬 수 있도록 다음의 사항을 고려한다.
(1) 지형․지세와 기후․장소성․문화적 경관․건축재료 등의 자연적인 요소와의 조화
(2) 지방색․시장 등의 사회적인 요소의 반영
(3) 미적 가치 등 역사․문화적인 가치를 가지고 있어 후대를 위하여 보존하여야 하는 시설물이나 시․군의 특성을 살릴 수 있는 요소의 보전
(4) 원활한 교통흐름과 보행자의 접근성․이동성을 향상할 수 있는 교통계획
(5) 공공공지의 보전
3-1-5. 각 부문별계획중 다음 부분에 대하여는 스케치모델을 제시하여 당해 구역에 거주하는 주민과 방문객이 어떠한 생활환경과 기능을 제공받을 수 있는지를 명확히 하고 각 부문별계획의 집행에 가이드라인 역할을 하도록 한다.
(1) 공원·녹지계획중 중요부분
(2) 건축물계획중 중요부분
(3) 인접건축물 및 공공시설물과의 입체적 연결을 위한 공개통로, 보행통로, 지하통로, 경사로 계획중 중요부분
(4) 공동주택단지의 단지내 도로, 어린이놀이터, 상가의 배치 및 규모에 관한 계획중 중요부분
3-1-6. 지구단위계획구역이 재개발구역․도시개발구역․택지개발지구․대지조성사업지구․주거환경개선지구․산업단지․관광특구․시범도시․주택단지․농공단지․유통단지 등인 경우로서 당해 구역 또는 지구에 대한 개발계획이나 사업계획이 수립되어 있는 경우에는 당해 계획의 내용을 지구단위계획으로 수용하여 개발이나 사업이 끝난 후 도시․군관리계획 차원에서 사후관리가 되도록 할 수 있다.
3-1-7. 보도나 공동주택 단지내 도로 등 인공포장이 필요한 경우에는 투수가 될 수 있도록 유도하고, 공동주택단지 등의 지하주차장 지상부분은 식재가 가능하도록 하여 자연친화적 환경이 조성되도록 한다.
3-1-8. 도시지역외 지역에서 수립하는 지구단위계획으로는 용도지역을 변경하거나 세분하지 않으나, 원활한 토지이용계획을 수립하기 위하여 주거․상업․공업․녹지용지 및 공공시설용지 등으로 세분할 수 있다.
3-1-9. 지구단위계획 수립시 사용하는 용어는 법령, 지침 등에 규정한 용어를 사용하거나 지구단위계획으로 용어의 정의를 명확히 하여 사용함으로서 혼란이 없도록 한다.
3-1-10. 지구단위계획 수립 시 건축물 에너지 성능 개선 등 녹색건축물 관련 사항을 검토하여 반영한다.
3-1-11. 대중교통시설은 보행접근이 용이하도록 보행네트워크와 연계하여 배치하며, 대중교통결절지로 연결되는 주요 가로는 보행자 중심으로 조성될 수 있도록 다음 사항을 고려하여 계획한다(입체적인 스케치 모델 예시 포함).
(1) 가로내 적정 활동이 유지될 수 있도록 가로를 따라서 건축물․공원․광장 등을 배치한다. 이 경우 가로변에 과도한 오픈스페이스가 발생하지 않도록 하여야 한다.
(2) 가로변 건축물의 지표층은 소매점, 상가 등 가로 활성화에 도움을 주는 용도로 계획한다.
(3) 가로와 건축물의 시각적 소통이 가능하도록 건축물의 가로변 지표층에는 투시성 재료 사용을 권장하도록 한다.
(4) 가로공간에서 적절한 공간적 위요감을 느낄 수 있도록 건축물의 건축선․높이․입면차폐율(건축물의 전체 가로변 입면적 중에서 건축선에 면한 비율) 등을 계획한다.
(5) 가로변 건축물의 건축선 지정 등으로 조성되는 대지 내 공지에는 보행자 통행을 방해하는 지장물 설치를 지양하고, 보행자가 상시 통행할 수 있도록 계획한다.
(6) 보행자가 안전하고 편리하게 이동할 수 있도록 교통정온화 기법을 적용하여야 한다.
제2절 행위제한의 완화
3-2-1. 도시지역내 지구단위계획구역안에서는 용도지역상 불허되는 용도라도 주거지역․상업지역․공업지역․녹지지역의 테두리안에서 허용되는 용도․종류․규모의 건축물(도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시ㆍ군계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)을 지구단위계획으로 허용할 수 있다(예 : 제2종전용주거지역이라도 제3종일반주거지역에서 허용되는 건축물을 허용할 수 있음).
3-2-2. 도시지역내 지구단위계획구역에서 대지(이 경우 사업부지 및 이와 인접한 공공시설 부지를 포함한다) 면적의 일부가 공공시설 또는 기반시설 중 학교와 해당 시․도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 기반시설(이하 ‘공공시설등’이라 한다)의 부지로 제공(기부채납하거나 공공시설로 귀속되는 경우에 한한다)되는 것으로 계획되는 경우에는 당해 대지의 건축물의 건폐율․용적률․높이를 각각 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다. 다만, 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 변경되는 것과 같이 토지이용도를 높이는 방향으로 용도지역이 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우 다음 제2항을 적용하지 아니한다.
(1) 건폐율=(해당 용도지역에 적용되는 건폐율)×[1+(공공시설등의 부지로 제공하는 면적)/(당초의 대지면적)]이내
(2) 용적률=(해당 용도지역에 적용되는 용적률)×[1+1.5×가중치×(공공시설등의 부지로 제공하는 면적)/(공공시설등의 부지 제공후 대지면적)]이내
(3) 높이=(｢건축법｣ 제60조에 따라 제한된 높이)×[1+(공공시설등의 부지로 제공하는 면적)/(원래의 대지면적)] 이내
(4) 건폐율․용적률은 당초의 대지면적에서 제공대지면적을 공제한 나머지 대지면적을 기준으로 하여 계산한다.
3-2-2-1. 공공시설등을 설치[지구단위계획구역 밖의「하수도법」제2조제14호에 따른 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하여 제공하는 경우를 포함한다. 이 경우 지구단위계획구역내 다른 기반시설이 충분히 설치되어 있는 경우에 한한다]하여 제공(그 부지의 제공은 제외)하는 경우에는 공공시설등을 설치하는 데에 드는 비용에 상응하는 가액의 부지를 제공한 것으로 보아 3-2-2.에 따른 비율까지 건폐율․용적률․높이를 각각 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 공공시설등 설치비용 및 이에 상응하는 부지가액의 산정방법 등은 시․도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정한다.
3-2-2-2. 공공시설등을 설치하여 그 부지와 함께 제공하는 경우에는 3-2-2. 및 3-2-2-1.에 따라 완화할 수 있는 건폐율․용적률․높이를 합산한 비율까지 완화하여 적용할 수 있다.
3-2-2-3. 3-2-2..의 규정을 적용함에 있어 사업부지와 공공시설등의 부지의 용적률이 다를 경우에는 공공시설등의 부지의 용적률과 사업부지의 용적률 비율(“가중치”라 한다)을 감안하여 용적률 완화 범위를 정할 수 있다.
예) 가중치의 산정 및 적용은 다음과 같다.
사업부지(상업지역)
용적률 800%
공공시설등의 제공부지
(상업지역)
용적률800%
면적 200㎡
공공시설 제공부지
(주거지역)
용적률200%
면적 100㎡
1. 공공시설등의 제공부지의 평균용적률(용적률 적용이 다른 부지 면적으로 가중평균한 용적률) 산정
공공시설등의 제공부지의 평균용적률 = (800%×200㎡+200%×100㎡)/(200㎡+100㎡) =600%
2. 가중치 산정
가중치 = (공공시설등의 제공부지의 평균용적률/사업부지 용적률) = 600%/800% = 3/4 = 0.75
3-2-2-4. 지구단위계획구역에서 대지면적의 일부가 공공시설부지로 제공되어 지급된 보상금액과 국토교통부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 ‘반환금’이라 한다)이 반환되는 경우에는 당해 지자체의 조례가 정하는 바에 따라 3-2-2. 규정을 적용하여 당해 건축물에 대한 건폐율․용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다. 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용되어야 한다.
3-2-2-5. 지구단위계획구역에서 문화재보호법에 따른 보존조치가 필요한 경우 해당 구역을 공원 등으로 지정하여 공공시설 부지로 제공하면 3-2-2.의 규정에 따라 용적률을 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다.
3-2-3. 도시지역내 지구단위계획에서 건축법 제43조제1항에 따른 공개공지 또는 공개공간을 동법 동조의 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는 용적률 및 높이제한을 각각 완화하여 적용할 수 있다.
(1) 용적률 = 건축법 제43조제2항에 따라 완화된 용적률 + (조례로 정하는 용적률×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
(2) 높이 = 건축법 제43조제2항에 따라 완화된 높이 + (건축법 제60조에 따른 높이×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
3-2-4. 도시지역내 지구단위계획으로 건축물의 높이를 제한하는 경우에는 당해 건축물에 대하여 도시ㆍ군계획조례의 규정에 불구하고 법 제84조의 규정의 용도지역별 건폐율 기준의 범위안에서 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다. 예를 들어, 법상 건폐율의 최대한도가 60%이고 도시ㆍ군계획조례는 50%로 정하고 있는 경우 높이제한에 상응하여 지구단위계획으로 건폐율을 60%까지 완화할 수 있다.
3-2-5. 도시지역내 지구단위계획구역의 지정목적이 다음에 해당하는 경우에는 주차장법 제19조제3항에 따른 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용할 수 있다.
(1) 한옥마을을 보존하고자 하는 경우
(2) 차없는 거리를 조성하고자 하는 경우(보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우 또는 보행상권 조성을 위하여 필요한 경우 등)
3-2-6. 도시지역내 다음의 경우에는 당해 지역에 적용되는 용적률의 120% 이내에서 이를 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다.
(1) 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우
(2) 다음의 경우로서 시장․군수의 권고에 따라 공동개발을 하는 경우
① 지구단위계획에서 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 계획되어 있는 경우
② 지구단위계획에서 합벽건축을 하도록 계획되어 있는 경우
③ 지구단위계획에서 주차장․보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어서 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우
3-2-7. 도시지역내 지정된 개발진흥지구에 지구단위계획을 수립하는 경우 ｢건축법｣ 제60조에 따라 제한된 건축물 높이의 120% 이내에서 높이제한을 완화할 수 있다.
3-2-8. 3-2-2.(2), 3-2-2-1, 3-2-2-4., 3-2-2-5, 3-2-3.(1) 및 3-2-6.의 용적률 완화규정은 다음의 경우에는 적용하지 아니하는 것을 원칙으로 한다.
(1) 개발제한구역․시가화조정구역․녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역인 경우
(2) 기존의 용도지역 또는 용도지구가 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우
3-2-9. 도시지역외 지역의 지구단위계획구역안에서는 법 제76조에 따른 건축물의 행위제한 기준을 다음 기준에 따라 이를 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구를 제외한다)에 지정된 지구단위계획구역에서는 공동주택중 아파트와 연립주택을 허용하지 아니한다.
(1) 주거형 지구단위계획구역 : 주거지역에 허용되는 행위(당해 도시ㆍ군계획조례가 정하지 아니한 용도를 제외한다. 이하 이조에서 같다)의 범위안에서 완화한다.
(2) 산업유통형 지구단위계획구역 : 공업지역 및 상업지역에 허용되는 행위의 범위 안에서 완화하되, 2-1-2-1(2)의 ①부터 ⑦까지의 시설에 한하여 설치할 수 있다.
(3) 관광휴양형 지구단위계획구역 : 상업지역에 허용되는 행위의 범위 안에서 완화하되, 2-1-2-1(3)의 ①부터 ③까지의 시설에 한하여 설치할 수 있다. 다만,「관광진흥법」에 따른 관광지 및 관광단지에 지구단위계획을 수립하는 경우에는 「관광진흥법」 제54조에 따른 관광지 및 관광단지의 조성계획에 따른 건축물을 설치할 수 있다.
(4) 복합형 지구단위계획구역 : 복합형 지구단위계획을 구성하는 각 지구단위계획별로 (1)부터 (3)까지의 기준을 적용한다.
(5) 특정 지구단위계획구역：해당 용도지역에서 허용되는 행위. 다만, 2-1-2-1.(4)①의 해당하는 구역에는 해당 시설용지지구의 지정목적에 부합되는 시설은 설치가 가능하다.
3-2-10. 지구단위계획으로 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150% 및 200%를 각각 넘을 수 없다.(도시지역외 지역에서 수립하는 지구단위계획에서는 공공시설등의 부지나 공공시설등의 설치제공 여부와 관계없이 건폐율 및 용적률을 각각 150% 및 200%까지 완화하여 적용할 수 있다)
3-2-11. 지구단위계획의 행위제한 완화범위는 지구단위계획으로 결정되어야 하며, 지구단위계획에서 완화범위가 반영되어 있지 않은 경우에는 건축허가시에 행위제한을 완화할 수 없다.
제3절 용도지역․용도지구
3-3-1. 용도지역․용도지구의 지정 및 변경 등에 대하여는 도시ㆍ군관리계획수립지침에서 제시된 용도지역․용도지구의 지정 및 변경에 대한 기준을 적용한다.
3-3-2. 지구단위계획에서 용도지역․용도지구는 그 지역의 교통 및 기반시설, 잠재력, 주변환경 등과 도시․군기본계획에 나타난 토지이용계획의 기본방향 등을 함께 고려함으로써 지구단위계획구역의 토지이용과 시․군 전체의 토지이용계획 및 기반시설의 용량과 조화를 이루도록 한다.
3-3-3. 지구단위계획으로 주거․상업․공업․녹지지역과 용도지구사이의 용도변경은 할 수 없다. 다만, 주거․상업․공업․녹지지역과 도시지역내 용도지구의 테두리안에서 세분화된 용도지역을 변경하는 것(예, 일반공업지역→준공업지역)과 세분화된 용도지구를 변경하는 것(예, 자연경관지구→시가지경관지구)은 할 수 있으며, 2-2-4(4) 및 2-2-4(5)에 따라 수립하는 지구단위계획으로 주거․상업․공업․녹지지역 간 용도지역 변경은 할 수 있다.
3-3-4. 3-3-3. 후단에 따라 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 법 제43조에 따른 도시‧군계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 계획할 것. 이 경우 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하는 비용은 용도지역의 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 말한다)의 범위로 한다. 다만, 해당 지구단위계획구역 안의 기반시설이 충분할 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보호지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역에 기반시설을 설치하거나 기반시설의 설치비용을 내게 할 수 있다.
3-3-5. 3-3-4.에 따른 기반시설의 설치비용은 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보호지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역 내 기반시설의 확보에 사용해야 하며, 기반시설 설치내용, 기반시설 설치비용에 대한 산정방법 및 구체적인 운영기준 등은 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정한다.
3-3-6. 지구단위계획구역안에 일반주거지역이 있는 경우에는 이를 제1종일반주거지역․제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분하여 지정한다.
3-3-7. 세분화된 용도지역․용도지구를 변경하고자 하는 경우에는 주변지역의 토지이용실태에 대한 조사를 실시하고 반드시 그 변경사유를 명시하며, 녹지지역과 같이 저밀개발 또는 보전을 위주로 하는 지역의 주변지역이 고밀개발되지 않도록 유의한다.
3-3-8. 용도지역․용도지구를 변경하고자 하는 경우에는 건축물의 용도․밀도․높이 등 건축물에 관한 계획과 경관계획, 교통처리계획 등 다른 부문별계획도 함께 고려하여, 건축계획과 기반시설이 조화를 이루고 시․군 전체의 경관이 향상됨으로써 쾌적하고 보행친화적인 환경이 되도록 한다.
제4절 환경관리
3-4-1. 환경관리계획은 도시․군관리계획수립지침에 따른 환경성검토 결과에 기초하여 수립하고, 자연환경을 보전하기 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.
(1) 구릉지 등의 개발에서 절토를 최소화하고 절토면이 드러나지 않게 대지를 조성하여 전체적으로 양호한 경관을 유지시킨다.
(2) 습지나 지하수면이 높은 지역, 야생동식물의 서식처 등은 개발행위로 인하여 환경에 큰 영향이 가해질 수 있는 생태민감지역이므로 이를 보존하여 시(군)내의 오픈스페이스 체계에 연결시킨다.
(3) 구릉지에는 가급적 자연지형을 살릴 수 있도록 저층 위주로 계획한다.
3-4-2. 에너지 및 자원 재활용을 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.
(1) 환경친화적 단지등을 조성하기 위하여 태양열․풍력․지중냉열 등의 자연 에너지의 이용률을 높인다.
(2) 지역에 산재한 저수지․호수․마을연못 등의 자원을 조사하여 마을내 수자원의 보전과 전체적인 수자원의 순환체계를 고려한 수자원계획을 수립하고 생태연못이나 하천․우수저류시설 등을 도입한다.
(3) 건물 개구부는 여름철에 바람이 불어오는 쪽을 향하게 하며 자연환기가 잘되도록 한다.
3-4-3. 환경오염방지를 위하여 다음의 사항을 고려하여 계획을 수립한다
(1) 대기오염원이 되는 생산활동은 주거지안에서 일어나지 않도록 한다.
(2) 쓰레기 수거는 가급적 건물 후면에서 이루어지도록 설계하며, 폐기물 처리시설을 설치하는 경우 바람의 영향을 감안하고 지붕을 설치하도록 한다.
(3) 차도와 주거지 사이에 방음벽을 설치하는 경우에는 소음원에 가깝게 설치하여야 하며, 자연지형을 적극적으로 이용하여 소음원과 건물사이에 둔덕을 설치하는 것이 바람직하다.
(4) 강우시 유출수에 의한 환경오염을 저감하기 위하여 투수성 포장 등 비점원오염(non-point source pollution)물질을 줄일 수 있는 방안을 고려하여야 한다.
제5절 기반시설
3-5-1. 지구단위계획구역내 기반시설의 설치기준에 관하여 이 지침에서 정하지 아니하는 사항은 도시ㆍ군계획시설의결정․구조및설치기준에관한규칙의 기준을 준용하고 관계법령의 기준에 따른다.
3-5-2. 지구단위계획으로 결정할 수 있는 도시ㆍ군계획시설은 다음과 같다.
구 분
시 설 명
교통시설
ㆍ도로ㆍ주차장ㆍ자동차정류장·자동차 및 건설기계검사시설
공간시설
ㆍ광장ㆍ공원(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 묘지공원은 제외), 녹지, 공공공지
유통ㆍ공급시설
ㆍ유통업무설비ㆍ수도공급설비ㆍ전기공급설비ㆍ가스공급설비ㆍ열공급설비ㆍ공동구ㆍ시장
공공ㆍ문화체육시설
ㆍ학교(고등교육법 제2조에 따른 학교 제외)ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ체육시설ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업훈련시설ㆍ청소년수련 시설
방재시설
ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비
보건위생시설
ㆍ장사시설ㆍ종합의료시설
환경기초시설
ㆍ하수도ㆍ폐기물처리시설 및 재활용시설ㆍ수질오염방지시설ㆍ폐차장ㆍ빗물저장 및 이용시설
기타시설
ㆍ2-2-4.(2)①부터 ⑥까지의 규정에 해당하는 지역 및「산업입지및개발에관한법률」에 따른 농공단지인 경우에는 당해법률에 의한 개발사업으로 설치하는 기반시설
ㆍ기반시설부담구역인 경우에는 기반시설부담계획에서 정하는 시설
3-5-3. 도시ㆍ군계획시설은 가급적 5년안에 설치될 수 있도록 계획하여 장기미집행시설이 발생하지 않도록 한다.
3-5-4. 지구단위계획구역에 설치하는 기반시설의 용량을 산정하는 경우에는 다음 사항에 유의한다.
(1) 당해 구역의 상주인구, 상근인구 및 이용인구를 참작하여 이에 맞도록 한다.
(2) 도로 등 지구단위계획구역에 설치하는 시설이 주변지역의 공급시설로 활용되는 경우에는 도시․군기본계획 및 도시․군관리계획을 참조하여 주변지역이 앞으로 어떻게 개발되고 성장할지 그 가능성을 함께 고려한다.
(3) 도로, 상․하수도, 전기 등 공급처리시설의 용량은 건축물의 용도․용적률․높이 등과 연계하여 산정한다.
(4) 도시지역외 지역에 수립하는 지구단위계획에서 간선수도란 대지면적 1㎡당 1일급수량 0.1톤 이상을 당해 대지에 공급할 수 있는 용량의 수도시설을 말한다.
(5) 도시지역외 지역에 수립하는 지구단위계획에서 간선하수도란 대지면적 1㎡당 1일하수량 0.1톤 이상을 당해 대지에 공급할 수 있는 용량의 하수도시설을 말한다.
3-5-5. 기반시설을 계획하는 때에는 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 사항을 고려하여 환경친화적으로 조성되도록 한다.
3-5-6. 지구단위계획구역안에서 3-5-2.외의 기반시설을 도시ㆍ군계획시설로 결정하거나 변경하고자 하는 경우에는 지구단위계획과 다른 도시․군관리계획을 동시에 결정 또는 변경결정하여야 하며, 구역외 기반시설이 지구단위계획 수립으로 인해 도시ㆍ군계획시설로 결정․변경될 필요가 있는 경우에는 지구단위계획과 다른 도시․군관리계획을 동시에 결정 또는 변경결정할 수 있다.
3-5-7. 기반시설 중 공공성이 강한 유치원, 통신시설 등은 구체적인 건축물의 용도로 지정할 수 있다.
3-5-8. 기반시설은 장애인‧노약자(아동 포함) 등이 이용하기에 불편이 없도록 배치하고 건축물 용도계획과 상호연계하여 경사로, 점자안내판, 장애인 화장실 등 각종 편의시설이 설치될 수 있도록 유의한다.
3-5-9. 기반시설 중 공간시설, 공공․문화체육시설 등은 보행자 및 대중교통․자전거 이용자가 접근하기 쉽도록 보행네트워크와 연계하여 배치한다.
제6절 교통처리
3-6-1. 교통계획은 발생교통량 예측과 이에 합당한 도로시설의 공급을 통하여 당해 구역의 접근성 향상, 원할한 차량소통, 안전한 차량운행 및 보행 환경을 조성하여 도로에서의 교통사고, 주차혼잡, 통행혼잡 등을 저감하도록 한다.
3-6-2. 가로망은 입지 및 대지분석을 통하여 당해 구역내 하천․연약지반․지장물 현황과 구역 주변의 도로 교통량 등을 고려하여 계획한다.
3-6-3. 구역을 몇 개의 가구로 나누어 중심지역과 중심축을 설정하고, 각 가구와 구역의 외부지역을 가장 효율적으로 연계할 수 있는 가로망을 설정한다.
3-6-4. 가로망을 중심으로 가구 및 획지를 분할하고 각 가구의 위치․규모․형상에 따라 가구내 건축물의 규모․형상․위치를 결정한 후 이에 적합한 주차시설과 가구내 도로를 건축물 주위에 배치한다.
3-6-5. 구역의 가로망(network)은 주거․공공․편익시설물을 상호 연결시키고 계획구역 외부와 연계되므로 보행자 및 차량의 이동성․접근성․안전성이 고려되어야한다.
3-6-6. 가구내 도로가 결정되면 가구 진입로 및 교차로를 설정하고 주변도로(가구 외부도로, 구역주변의 간선도로 등)에 미치는 영향을 고려하여 도로시설을 계획한다.
3-6-7. 구역의 규모가 크고 여러 개의 대형가구로 이루어져 있는 경우에는 구역내부에서 차량이 원활하게 소통될 수 있도록 가구 또는 사업단위간 동선연결체계를 세운다.
3-6-8. 지구단위계획구역안에서 도로를 신설․확장하거나 기존의 도로를 정비하고자 하는 경우 또는 그 도로가 위치하는 지역의 적정하고 합리적인 토지이용을 촉진하기 위하여 필요한 경우에는 도로입체구역을 지정하고 도로와 건축물을 함께 계획할 수 있다.
3-6-9. 토지이용 및 생활권 계획에 따른 교통량 예측․교통량 배분․도로별 서비스수준 분석 등을 실시하여 도로입체구역을 포함한 도로․철도 등의 교통망․보행동선․주차장, 기타 도로시설물(장애인, 노약자를 위한 편의시설 포함) 등의 계획을 수립한다. 이 경우 지구단위계획구역의 규모가 작거나 교통관련 조사가 곤란한 경우에는 이들 조사를 생략할 수 있다.
3-6-10. 보행동선계획은 다음 사항을 유의하여 수립한다.
(1) 구역의 유형별 특성을 감안하여 보행환경을 체계화하고 차량동선보다는 보행자 안전과 쾌적한 보행이 가능한 동선체계가 되도록 한다.
(2) 보행동선은 계획구역 및 구역 외 지역과 원활한 보행네트워크가 형성될 수 있도록 하고, 장애인‧노약자(아동 포함) 등의 보행에 불편이 없도록 계획한다.
(3) 건축선 후퇴부분에 대한 구체적 공간처리 규정을 마련하여 보행에 장애를 주는 지장물이 설치되거나 주차공간으로 사용하는 것을 피하도록 한다.
(4) 통과교통 억제를 위한 시설 등을 조성하여 보행자전용도로 또는 보차도로(步車道路) 등의 설치를 검토한다.
(5) 주요한 보행자축에는 보행자우선도로를 고려하되 그에 면한 필지의 주차동선이나 서비스동선에 대한 검토를 하고, 지역여건에 따라서는 시간제 보행자도로 등 다양한 형태를 검토한다.
(6) 대지의 규모가 커서 보행자가 우회하게 되는 불편이 없도록 적정 대지규모로 계획하되, 불가피한 경우 대지안에 공공보행통로를 지정하는 방안을 검토한다.
(7) 주차장․광장․교통시설 등 보행자이용시설은 보행자가 걸어서 쉽게 이용하고 보행자가 보호될 수 있는 환경을 만들어 준다.
(8) 3-6-10.(6)에 따라 공공보행통로를 지정하는 경우에는 다음 사항을 고려하여야 한다.
① 대지안에 공공보행통로를 계획하는 경우 보행통로 주변에 거주하는 주민들에게 소음, 사생활 침해 등이 발생하지 않도록 지정위치를 검토하고, 공공보행통로로 주변에 수목식재 등을 검토하여야 한다.
② 향후 대지안에 거주하는 주민과 공공보행통로 이용자와의 분쟁발생 요인에 대해 사전분석을 통하여 분쟁이 발생되지 않도록 방안을 강구 하여야 한다.
3-6-11. 보행환경 확보를 위한 시설계획은 다음과 같이 한다.
(1) 역사․상가․학교․공원․버스정류장 등과 같이 보행통행의 목적지 또는 발생지와 주거지 사이에는 자전거 및 보행연결체계를 갖추도록 한다.
(2) 보행자전용도로가 보조간선도로 이상의 도로에서 횡단할 경우에는 보행의 안전성, 보행동선의 연속성을 확보할 수 있도록 하고, 국지도로등과 교차하는 경우에는 국지도로에 차량과속방지턱을 설치하도록 한다.
(3) 보행환경에 영향을 미치는 건축물과 보도의 단차(段差)를 줄이도록 하고 가급적 지반의 경사가 급하게 되는 것을 피한다.
(4) 주거기능이 포함된 지구단위계획을 수립하는 경우에는 보행자의 안전과 편의를 위하여 보도 또는 보행자전용도로 등이 포함된 교통처리계획을 포함하여야 한다.
3-6-12. 보행자데크․지하통로 및 경사로 등을 지정하는 경우에는 입체적인 설계 예시를 하도록 한다.
3-6-13. 다음의 경우에는 차량출입금지 및 허용구간, 주차출입방향, 차량출입구의 설치, 주차장 설치방식, 공동주차장 설치 등을 상세히 검토한 후 지정한다.
(1) 이면(裏面) 주차 서비스도로가 확보되어 있지 않고 주차진출입이 간선도로변에서 직접 이루어져 간선도로의 기능이 떨어질 우려가 있는 경우
(2) 소형 필지에 주차출입구가 설치되어 보도(步道)가 단절됨으로써 보행활동이 침해되거나 보도가 주차장으로 사용될 우려가 있는 경우
(3) 보행자의 통행량이 많아 중요 보행자축을 만드는 것이 필요한 경우
3-6-14. 이면(裏面)도로의 활용이 어려울 경우에는 차량진입을 금지시키는 것은 피하며, 간선도로변의 가각부(街角部)와 횡단보도로부터 일정거리 이내에서는 차량진출입이 되지 않도록 한다.
3-6-15. 공동주차통로는 적극 권장하고 주차장출입구 위치선정의 기준을 제시하도록 한다. 예를 들어, 대상 부지가 2개 이상의 도로에 면할 경우에는 폭이 좁은 도로에 주차통로를 지정하고 공동건축 지정시 개발단위 2개소당 1개의 공동주차통로를 설치하도록 할 수 있다.
3-6-16. 공동주차장은 소규모 필지가 밀집하여 개별적인 주차장 확보가 어려운 경우에 적용하며, 주차장의 설치는 당해 시․군․구의 주차장 설치 및 관리조례에 따른다.
3-6-17. 공동주차장 설치의 활성화가 필요한 경우 인근 주차장 부지나 공원의 지하 주차장 부지 등을 검토하여 사업화방안을 제안할 수 있다.
3-6-18. 지구단위계획구역안에서 원활한 교통소통을 위하여 필요한 경우에는 지구단위계획으로 건축물부설주차장을 당해 건축물의 대지가 속하여 있는 가구안에서 당해 건축물의 대지 바깥에 단독 또는 공동으로 설치하게 할 수 있다. 이 경우 대지 바깥에 공동으로 설치하는 건축물부설주차장의 위치 및 규모 등은 지구단위계획으로 정한다.
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